Cada eslabón apila una capa con relación estricta PEM < PEC < PEP < PVP: el PEM es el coste puro de construir, el PEC le suma gastos generales y beneficio industrial, el PEP suma suelo e indirectos, y el PVP es la venta con margen.
La cadena de coste apila capas y no se mezclan. El PEM (Presupuesto de Ejecución Material) es el coste puro de construir: materiales y mano de obra por capítulos, sin gastos generales, sin beneficio industrial, sin IVA. Es la base del ICIO (Art. 102 TRLRHL). El PEC (Ejecución por Contrata) es el precio contratado: PEM + gastos generales + beneficio industrial, con el IVA aparte; los porcentajes de GG y BI son de referencia del sector y se pactan por proyecto. El PEP (Ejecución de Promoción) es el coste total: PEC + suelo + urbanización + honorarios técnicos + tasas y licencias + seguros + comercialización + impuestos, y es un techo duro: pasarse es una alarma. El PVP es el precio de venta al público; sin margen sano en la punta, la operación no se hace.
La relación es estricta: PEM < PEC < PEP < PVP. Confundir dos eslabones es un error de oficio caro (por ejemplo, tomar el PEC por PEP olvida el suelo y los indirectos). Ley de caja que cruza toda la cadena: la liquidez manda sobre la rentabilidad sobre el papel; quedarse sin caja a mitad de obra mata más que un margen fino.
Método de Urban Field Projects, con la voz de Pol. Guía general, no asesoría; el caso concreto lo valida el profesional colegiado. Verdad medida, sin datos de operaciones reales.