Si subo los ingresos proyectados, el residual sube y el suelo caro 'cabe'. ¿Es válido?

Inflar los ingresos proyectados para que el residual dé no es hacer viable la operación: es maquillarla; el único suelo pagable es el que respeta el margen mínimo con ingresos realistas.

Es una trampa clásica y hay que nombrarla. Si subes artificialmente lo que crees que vas a ingresar, el residual sube y de repente el suelo caro 'cabe'. Pero eso no es hacer viable la operación: es maquillarla. El único suelo pagable es aquel cuyo coste respeta el margen mínimo exigido con ingresos REALISTAS.

Y una prudencia de oficio más allá del semáforo: si el margen estimado queda muy por debajo del objetivo —aunque ningún criterio esté en rojo puro— lo sano es bajar la operación a 'estudiar'. El colchón de viabilidad es insuficiente y el riesgo no se justifica, por bonito que pinte el papel.

Ejemplo inventado: para 'justificar' un suelo de 650.000 alguien sube los ingresos proyectados de 4.000.000 a 4.200.000 sin base real. Eso no vuelve viable la compra: solo infla el residual sobre humo. El día que los ingresos reales no lleguen, el margen que se sacrificó en el suelo no vuelve.

Método de Urban Field Projects, con la voz de Pol. Guía general, no asesoría; el caso concreto lo valida el profesional colegiado. Verdad medida, sin datos de operaciones reales.