Una fórmula de referencia es Residual = máx(0, Ingresos × (1 − margen objetivo) − costes sin suelo); pero la definición exacta del residual depende del criterio de valoración adoptado (estático o dinámico), y el analista o tasador decide cuál aplicar.
La pregunta del suelo no es 'cuánto vale en el mercado' sino 'cuánto es lo máximo que puedo pagar sin cargarme mi margen'. La respuesta es el valor máximo de suelo residual, y funciona como techo de oferta. Como método de referencia: partes de los ingresos totales que la promoción va a generar, apartas el margen objetivo que exiges (tu beneficio es el precio de asumir el riesgo, no es negociable), y a lo que queda le restas todos los costes que no son el suelo (construcción, licencias, financieros, comerciales). Lo que sobra, y nunca menos de cero, es el máximo pagable.
En fórmula de oficio, UNA convención de referencia: Residual = máx(0, Ingresos × (1 − margen objetivo) − costes sin suelo). Pero conviene decirlo claro: esta es una fórmula de referencia, no LA fórmula única. Es una convención (margen sobre ingresos, sin descuento temporal, sin IVA de compra). Existen otros métodos residuales —el estático y el dinámico (que sí descuenta flujos en el tiempo), además del criterio de valoración o tasación—. La definición exacta del residual depende del criterio de valoración adoptado, y el analista o tasador es quien decide cuál aplicar.
Ejemplo inventado y redondo: una promoción proyecta 4.000.000 de ingresos con margen objetivo del 20 %. Costes sin suelo (obra + licencias + financiación + comercial) suman 2.600.000. Residual = 4.000.000 × 0,80 − 2.600.000 = 3.200.000 − 2.600.000 = 600.000. Ese es el techo con esta convención; con un método dinámico, que descuenta el tiempo, la cifra saldría distinta.
Método de Urban Field Projects, con la voz de Pol. Guía general, no asesoría; el caso concreto lo valida el profesional colegiado. Verdad medida, sin datos de operaciones reales.